LégiaPark : quand l’investissement public ouvre la voie aux capitaux privés
Construit face à la Clinique CHC MontLégia, le LégiaPark accueille des entreprises actives dans les sciences du vivant. Ce projet immobilier d’environ 100 millions d’euros, lancé sans locataire, illustre le rôle que peuvent jouer les investisseurs publics pour faire émerger des infrastructures jugées trop risquées par le marché privé.
« On démarre un projet de 100 millions d’euros avec zéro locataire. Si vous allez trouver une banque avec un projet immobilier de cette nature, elle vous dira que le plan est très joli, mais vous invitera à rentrer chez vous. » Lors de la Study Day de l’Association belge des directeurs d’hôpitaux, organisée le 10 septembre autour du thème Financing Hospital Innovations Beyond Public Funding, Isabelle Degand, CEO du LégiaPark, a détaillé le montage financier audacieux voire fou qui a permis de concrétiser ce projet liégeois.
Installé sur le site de l’ancien charbonnage Patience et Beaujonc, face à la Clinique CHC MontLégia, le LégiaPark symbolise aussi la reconversion d’un ancien bassin industriel vers les sciences du vivant. Le parc d’activités s’étend sur 5,5 hectares et comprend un ensemble immobilier de quelque 30.000 m² destiné aux entreprises biopharmaceutiques, biotechnologiques et medtech.
Des infrastructures adaptées aux sciences du vivant
Le LégiaPark propose des bureaux, des laboratoires, des zones logistiques et techniques, mais aussi des salles blanches nécessaires aux activités de production les plus exigeantes. Le site dispose actuellement de quatre unités de production opérationnelles ou en cours de validation et conserve la possibilité d’en aménager une cinquième.
L’offre va d’une place de coworking utilisée quelques jours par mois à plusieurs milliers de mètres carrés de laboratoires aménagés pour un même occupant. Une formule de laboratoire partagé, le FlexiLab, permet également à de petites entreprises de disposer immédiatement d’un poste équipé.
« L’opérateur n’a plus qu’à se laver les mains, enfiler son tablier et se mettre au travail », résume Isabelle Degand. Le LégiaPark ne se présente toutefois pas comme un incubateur classique. Il vise plutôt des entreprises qui disposent déjà d’une première innovation, d’une activité commerciale ou d’un début d’accès au marché.
« Depuis le lancement du projet, le secteur a considérablement évolué. Nous avons connu quelques départs et quelques échecs parmi nos locataires, mais nous sommes toujours parvenus à reproposer les espaces » - Isabelle Degand, CEO du LegiaPark
La flexibilité immobilière constitue l’un des fondements du projet. Les surfaces ont été conçues pour pouvoir être réaffectées en fonction des besoins des entreprises et de l’évolution du marché. « Depuis le lancement du projet, le secteur a considérablement évolué. Nous avons connu quelques départs et quelques échecs parmi nos locataires, mais nous sommes toujours parvenus à reproposer les espaces », explique la CEO.
Le bâtiment bénéficie par ailleurs d’une certification environnementale BREEAM « Excellent ». Sa situation, à proximité immédiate de l’autoroute et à une dizaine de minutes de Liège Airport, représente un autre atout pour des entreprises dont les activités dépendent souvent du transport rapide de produits ou d’échantillons biologiques.
Un écosystème de plus de 1.000 travailleurs
Le LégiaPark rassemble désormais plus de 35 entreprises et plus de 1.000 travailleurs. Le site accueille des sociétés de tailles et de niveaux de maturité différents, ce qui réduit le risque immobilier lié à la dépendance envers un nombre limité de grands locataires.
Cette diversité s’accompagne d’une forte internationalisation : 18 nationalités seraient représentées parmi les collaborateurs des entreprises présentes. La proximité de l’hôpital doit également favoriser les interactions entre chercheurs, entrepreneurs, professionnels de santé et industriels.
« Certaines personnes formées par [le centre de compétence] aptaskil trouvent ensuite du travail au sein même du LégiaPark. Nous arrivons ainsi à 'boucler une boucle' particulièrement intéressante sur le plan sociétal » - Isabelle Degand
Pour attirer et retenir les profils spécialisés, particulièrement recherchés dans les sciences du vivant, le parc développe des services communs. Le centre de compétences aptaskil y organise notamment des formations aux métiers de la production biopharmaceutique et au travail en salle blanche.
Ces programmes s’adressent aussi bien aux demandeurs d’emploi et aux personnes en reconversion qu’aux travailleurs envoyés en formation continue par leur entreprise. « Certaines personnes formées trouvent ensuite du travail au sein même du LégiaPark. Nous arrivons ainsi à boucler une boucle particulièrement intéressante sur le plan sociétal », souligne Isabelle Degand.
Le public pour assumer le risque initial
Le projet a pris forme en 2017-2018, lorsque le fonds d’investissement liégeois Noshaq a estimé que l’écosystème régional des sciences du vivant ne pourrait durablement se développer sans infrastructures permettant aux entreprises de rester à Liège et d’y grandir.
Le Groupe santé CHC, qui préparait alors le regroupement de ses activités hospitalières sur le site du MontLégia, s’est associé au projet. Wallonie Santé, fonds du groupe Wallonie Entreprendre consacré aux acteurs de la santé et de l’action sociale, a ensuite rejoint le partenariat.
Le financement repose sur plusieurs étages : apports en capital des actionnaires, prêts d’actionnaires – principalement accordés par Noshaq et Wallonie Santé – et crédits bancaires. Moury, également chargé de la construction, et Fédérale Assurance ont complété le tour de table privé.
La présence des investisseurs publics a joué un rôle déterminant pour convaincre les banques de financer un projet immobilier d’environ 100 millions d’euros qui ne comptait encore aucun locataire. « Il a fallu mener un véritable travail de conviction pour montrer que cet écosystème avait besoin d’un tel outil », indique Isabelle Degand.
Une occupation de 80 % avant le relais privé
Le pari semble désormais en voie d’être gagné. Selon la CEO, environ 80 % du parc sont aujourd’hui loués, malgré les bouleversements du marché des sciences du vivant depuis la pandémie. L’arrivée récente d’un groupe d’analyses de laboratoire dans 3.000 m² supplémentaires doit encore renforcer l’occupation du site.
Le montage prévoyait dès l’origine une évolution de l’actionnariat une fois le risque initial absorbé. Le projet étant arrivé à maturité, des investisseurs privés pourront progressivement prendre le relais, permettant aux partenaires publics de récupérer leurs moyens pour les réaffecter à de nouvelles initiatives que le marché ne serait pas prêt à financer seul.
« Je reste très reconnaissante du risque pris par ces investisseurs dans un rôle que personne d’autre n’aurait probablement pu assumer », conclut Isabelle Degand. Le LégiaPark offre ainsi un exemple de complémentarité entre acteurs publics, secteur hospitalier, entreprises et finance privée : au public l’impulsion et le risque d’amorçage, au privé la consolidation d’un projet devenu économiquement plus prévisible.